2020年2月10日全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟明确，本次新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的“不可抗力”。根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。
一、因疫情导致经营困难，继续承租场地只会增加亏损甚至面临倒闭风险，但租赁合同中约定的违约金过高。企业面临继续承租则需承担更大亏损、提前解约则需承担高额违约金的两难境地，该如何处理比较好？
（一）首先查阅租赁合同中是否存在相关免责条款。许多合同版本中会有类似“因意外事件或不可抗力致使无法正常经营的，应……”的类似条款，如果有，可以按约定处理。
（二）合同中没有上述类似约定，且承租人还想继续履行承租合同的，提供以下意见供参考：
1、因疫情导致合同不能履行的，根据《合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，承租人可与出租人协商，要求出租人部分免除或全部免除疫情期间的租金，减少损失。要注意的是，“合同不能履行”根据具体情况可细分为以下几种情况：
（1）租赁合同全部不能履行的。即疫情导致租赁合同完全不能履行，此种情况下承租人可要求解除或变更租赁合同、全部免除租金；
（2）租赁合同部分不能履行的。即疫情导致租赁合同部分能继续履行，部分不能继续履行，此种情况下承租人可依法变更合同、减免合同不能履行的部分租金；
（3）租赁合同一时不能履行（租赁合同不能如期履行）的。即疫情导致租赁合同一时不能履行（租赁合同不能如期履行）的，此种情况下承租人可要求延期履行、部分履行或部分不履行，并可要求暂缓缴纳租金、减免不能履行部分的租金或免除租金等。
2、如确因疫情的影响，虽未导致租赁合同不能履行，但承租人确因疫情的原因导致经营困难，继续履行租赁合同对承租人明显不公平或者不能实现合同目的的，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，承租人可与出租人协商，要求出租人根据疫情对承租人所造成的影响，适当免除部分租金，以减少损失。
（三）如承租人不想继续承租经营，要求解除租赁合同的，提供以下意见供参考：
1、协商解除租赁合同，或需承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，承租人可与出租人协商解除合同，协商时可就违约金可否免除、免除多少、如何免除等一并进行协商。如违约金部分协商不成，而租赁合同约定的违约金又不合理的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，如租赁合同约定的违约金过高的，承租人可根据疫情对其所造成的损失（这里的损失指直接损失，不包括间接损失）要求适当调整违约金。
2、承租人单方要求解除租赁合同，并承担违约责任。承租人单方要求解除合同的，法律允许违约方在承担违约责任的基础上单方解除合同。虽因疫情影响给承租人的经营造成困难，但如疫情并未导致租赁合同不能履行，且出租人又不存在违约或其他法定可解除合同事由的，承租人单方要求解除合同的依法应承担违约责任。如双方协商解除合同不成，承租人经评估认为单方解除合同可避免损失进一步扩大的，可选择单方解除合同并承担违约责任；如认为租赁合同约定的违约金不合理的，可根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，要求适当调整违约金。   
 二、对于2020年1月份疫情发生后刚签订的租赁合同是否也能减免？
（一）如果在疫情发生后，或政府部门已采取防疫措施后仍签订租赁合同的，视为承租人就疫情对租赁合同继续履行可能造成的影响是可以预见的，并视为承租人有信心避免疫情对租赁合同履行的影响，因此，此种情况下签订的租赁合同，不符合“不可抗力”的要件，承租人不能以不可抗力为由要求减免其在疫情发生后仍签订的租赁合同的租金。
（二）疫情发生后签订租赁合同的，不符合“不可抗力”的要件，可以主张适用“情势变更”的原则要求减免租金。   
 三、我省减免租金的情形？
（一）我省政策文件已明确规定应当减免租金的。如：1、《辽宁省人民政府关于印发辽宁省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》（辽政发〔2020〕6号）：
（1）减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半；
（2）对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业创新示范基地等各类载体，优先予以政策扶持。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
2、沈阳市：疫情防控期间，国有房地产所有单位要带头减免承租中小企业房产和土地的租金，鼓励其他房地产所有者为租户减免租金，具体由双方协商解决。对承租市属直管公房的中小企业，可暂时免收3个月的房屋租金。
3、大连市：对承租市区两级国有资产类经营用房的企业，免收2月份房租，减半收取3、4月份房租。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。鼓励区级政府对采取减免租金措施的租赁企业给予适度财政补贴。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的科技企业孵化器、大学科技园、众创空间等各类载体，在相关政策实施中予以优先考虑。……
（二）出租人已明确承诺、同意减免租金的。如：1、华润置地将对全国各商业项目(包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰汇)所有店铺春节期间的租金进行减免，免除大年初一至十六期间租金；2、保利商业全国旗下22个购物中心减免大年初一至初六6天租金；3、红星美凯龙称，将对旗下符合条件的自营商场相关商户免除 2020 年度任意一个月的租金及管理费。4、华润万家宣布免除全国各门店招商租户在春节期间（2020年1月25日至2月8日）租金（含物业管理费）；5、中粮集团旗下大悦城控股通过官微宣称，将对全国旗下13个商业项目的入驻商户酌情减免春节期间的部分租金6、沈阳浑南双创街给予已进驻企业15-30天租金减免和新入驻企业30天租金减免。
（三）减免房租的相关倡议。如：沈阳房地产协会向辽宁省房东发出适当减免租金或分期支付房租的倡议。
（四）相关建议。我省各市均出台了减免租金的相关政策，建议各民企密切关注当地政府和出租人发布的政策和相关减免措施，并积极与出租人沟通协商，尽量将自己的损失减少到最低。本解读为网络搜集资料，由志愿团律师根据其对法律的了解作出，代表其个人、非正式意见，仅供企业了解资讯所用，不作为正式法律意见。具体法律问题需根据实际情况进行判断，也可咨询我省中小企业律师服务团。辽宁省司法厅牵头组建了辽宁省中小企业律师服务团，民事专业法律服务团成员联系方式如下（有其他方面需求的请关注《辽宁省工商业联合会关于辽宁省中小企业法律服务团有关事项的通知》）：
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